华发股份外资概念：摩根士丹利竞逐

　　4月9日，珠海房地产上市公司珠海华发实业股份有限公司（下称华发股份600325.SH）以23.9元涨停，第二天因媒体报道其大股东拟向外资挂牌转让，宣布停牌。　　 　　

　　“转让价格可能高于市场目前的价格。”有消息人士透露。　　 　　

　　“此事尚在政府层面中商讨，目前还没有正式的说法，”华发股份高层表示，“我们争取在下周复牌。”　　 　　

　　集团全额出让　　 　　

　　据悉，目前华发集团正在准备相关资料，为在珠海产权交易中心挂牌出让所持华发股份股权做准备。　　 　　

　　此次转让是珠海市国资委全额转让其所持100％的华发集团股份。华发集团旗下除拥有上市公司华发股份外，还拥有华发物业管理公司60％股份以及华发汽车展览中心100％股份。　　 　　

　　根据2006年年报信息，华发集团持有华发股份27.06％。同时通过华发汽车展览公司持有1.79％，以及华发物业管理公司持有1.074％，合并持有华发股份29.92％，2007年1月29日，可转债赎回后，稀释为24.72％，是华发股份第一大控股股东。　　 　　

　　而此次转让的标底价格可能高于目前华发股份的市场价格23.9元。　　 　　

　　“成交价格高于市场价格，表明购买方要控股。”一位基金经理表示。　　 　　

　　国资委有意将华发集团出让摩根士丹利的消息，在市场上传闻已久。华发股份因此备受机构投资者关注，目前，华发流通盘被机构投资者高比例持有，筹码迅速集中，根据软件统计基金控盘高达65％。　　 　　

　　根据公开资料显示，2006年3月开始，易方达积极成长证券投资基金就出现在流通股东前十强，不久，另外两只易方达名下基金亦迅速进入前十强。截至2006年底，易方达有三只基金保持华发流通盘前十强位置。　　 　　

　　与此相若，广发基金、社保基金以及兴业名下三只基金也曾染指华发。　　 　　

　　但是，此番合作是否能够顺利进行，仍然存在诸多疑问。　　 　　

　　近日，媒体报道金地与ING基金合作的天津项目暂时被搁置，因为ING方持股51％，成为控股方，入税部门将由地方地税局变为涉外分局，不符合外汇管制的相关规定。　　 　　

　　那么，在外资进入中国的瓶口收紧的背景下，优质房地产企业转让外资是否能够顺利获批？　　 　　

　　成长期　　 　　

　　事实上，市场对此早已做出了积极的反应。　　 　　

　　华发股份自2月初开始走入拉升行情，股价由11元迅速上升到23.9元。“华发股份的股价，从2月开始翻了一番，说明被外资收购的信息正在被市场逐步消化，”一位基金研究员认为，“但是外资收购是短期效应，真正的成长性要看上市公司本身的业绩。”　　 　　

　　公司2006年度每股收益0.55元，主营业务收入增长率17.47％，净利润增长率10.44％。根据公司近三年来业绩测算，主营业务收入增长率平均值为29.6％左右，而净利润增长率略高于主营业务增长率，达到37.7％左右，主营业务毛利率呈平稳上升态势，目前基本维持在36％左右，公司业务处于上升成长期。　　 　　

　　从公司治理结构来看，华发股份资产结构清晰，所有资产都集中在住宅开发上，且土地储备丰富，在珠海、中山市拥有权益建筑面积约 366万平方米，每万股权益建筑面积高达125.86平米，高于万科、金地等国内一线企业；并且由于大股东的资源优势，大部分土地取得成本极低，使公司可在较长时段内能够产生高于同类企业利润率。　　 　　

　　此外，未来几年公司将进入项目结算期。公司两年内利润的主要来源为华发新城四期，华发世纪城、华发九洲项目。这些项目的顺利开工保证了公司2007、2008年的竣工面积，目前，公司中山生态园项目开始进入收获期。根据天相投资的测算，2007年公司主营业务收入将增长138.68％，净利润增长131.56％，2007年将成为公司业绩增长的高峰期。　　 　　

　　独守一隅　　 　　

　　华发股份是珠海房地产企业的龙头，为珠海市唯一一家上市的地产公司，在珠海市场占有率在14％左右，在当地市场也有较强的定价能力，华发品牌楼盘售价通常高出周边楼盘 20％左右。　　 　　

　　“华发之于珠海，就像万科之于深圳。”熟悉珠海市场的业内人士这么认为。　　 　　

　　所谓成也萧何，败也萧何。区域企业得益于区域市场，也受制于区域市场。　　 　　

　　市场对其主要区域珠海房地产市场也普遍看好，天相投资分析师认为，从区域市场发展前景分析。虽然珠海城市规模偏小，但正面临着交通环境的重大改善，港珠澳大桥的建设，以及广珠轻轨、江珠高速和粤西沿海高速的陆续开工与建成、特别是横琴岛开发将极大地提升珠海整个城市的资源价值，进一步提升珠海房地产市场的潜力。另一方面的价值提升则来自澳门，珠海毗邻澳门，有望与澳门房价接轨。据澳门统计暨普查局公开资料显示，06年第四季度澳门整体住宅单位每平方米的平均成交价为310967元，折合人民币为10466元/平方米，较05年第四季上升5.5％。　　 　　

　　但是属于区域地产的华发股份同样也受到区域市场的局限。根据其2006年年报分析，其土地储备大量集中珠海，但珠海市场自2005年销售166万平米之后，2006年并没有持续爆发，区域市场容量短期内增长幅度难以扩大，是华发需要面临的问题；另一方面，珠海市场已经成为群雄逐鹿的市场，2006年的土地拍卖，吸引了凯德置地、万科、招商等等一线品牌参与，珠海市场的竞争格局将日益激烈。　　 　　

　　“外资的进入也正是应对市场的竞争的积极反应，提高公司的运营效率。”国信证券分析师认为。