房地产逆市扬升显潜力

　　天信投资

　　受到发改委公布一季度行业良好运行数据及证监会正式成立REITs（一种特殊的房地产投资基金）小组（意味着房地产行业在融资渠道方面将能获得极大突破）消息的刺激，房地产板块昨日逆势扬升。

　　房地产市场需求仍旺盛

　　数据显示，今年一季度房地产开发投资同比增长26.9％，增幅同比加快6.7个百分点，高于同期城镇固定资产投资增幅1.6个百分点。一季度新建商品住宅销售面积大于竣工面积1.9倍，快于去年的1.26倍，且销售面积增幅快于竣工面积增幅1.6个百分点。同时，商品住宅空置面积同比下降1.2％。数据说明，市场需求比较旺盛，特别是一些中心城市，供需矛盾更加突出。

　　整体行业前景仍然看好

　　需要指出的是，上述一系列数据是在对房地产行业采取宏观调控措施大半年后取得的，这虽然在一定程度上增强了投资者的信心，但也加大了市场对进一步调控的担忧。

　　从调控措施来看，土地增值税的清算减少了房地产开发企业的盈利；而相比之下，加息对房地产行业的影响则小得多。配合土地增值税调控、上调存款准备金率和加息，商业银行对房地产开发贷款将会进一步收缩，将进一步加剧优胜劣汰的行业整合。总之，虽然房地产行业利润率水平会随着信贷成本和土地成本的上升及税负增加而受到影响，但行业整体供求结构没有发生根本性改变，利润增长仍有空间；宏观调控将加速行业两极分化，优质公司的市场占有率将进一步提高，由此来看，房地产板块的长期投资价值依然值得看好。

　　个股分化投资需筛选

　　房地产板块已公布的年报呈现利润稳步增长、个股两极分化的特征。值得注意的是，房地产企业资金趋于紧张，上市公司有再融资计划的不在少数，且金额较大。

　　中长期来看，房地产行业将受益于人民币汇率的升值，提高存款准备金率，加强对冲等抑制过剩的流动性在一定时期内虽有效，但较难一直用下去，还得从根本上解决国际收支双顺差问题。而加快人民币升值步伐或放松资本项目管理将是必然趋势。如此，房地产行业将会明显从中受益。

　　综上所述，对房地产行业中长期可看好，但同时具体公司的筛选却需慎之又慎。建议重点关注：项目储备丰厚、经营管理水平较高、业绩能够持续稳定增长的优质龙头股，如万科A、保利地产、金地集团等；自身业绩不错，同时具备资产注入或整体上市潜力、规模实力将大幅提升的公司，如招商地产、天鸿宝业、华发股份等；另外，建议关注工业地产公司，如张江高科、海泰发展等。