不要被漂亮的年报迷惑

　　每年3月末、4月初，都是上市公司年报集中公告期。人们喜欢把年报比喻成上市公司一年下来的考卷成绩单，但对于普遍患有“资金饥渴症”的地产上市公司而言，年报更像是公司的“体检报告”。

　　之所以这样说，是因为一般投资者大多关心年报中“每股收益”、“每股净资产”的变动以及“主营业务收入”和“净利润增长率”是否提高。对照万科A（000002.SZ）、金地集团（600383.SH）以及陆家嘴（600663.SH）等公司在年报中的上述财务指标和年报公布以后的股价表现，可以反映出二级市场上的投资者对年报关注的偏好。

　　应该说，无论是万科、保利地产（600048.SH）这样的全国性地产龙头，还是栖霞建设（600533.SH）、北京城建（600266.SH）这样的地方诸侯，在投资者关心的几项指标上都有不俗的表现。但考察这些公司年报中的“经营性现金流”、“资产负债率”等财务指标，不难发现，在过去一年房地产调控政策日紧、融资门槛渐高的行业大背景下，处于不同行业位置的企业，有着各自不同的生存状态和发展策略。

　　以“经营性现金流”这一参数为例，作为反映企业造血功能一项主要指标，在很大程度上反映出房地产上市公司拿地扩张和融资水平之间的关系。像万科、保利地产、金地集团和招商地产这四家流通市值最高的开发型房企，其2006年期末经营性现金流全部为负值，且与2005年期末相比，该项指标负值均有明显上升。可见，在去年全年宏观调控的政策压力下，行业整合的竞争进入了白热化阶段，作为开发型的全国性房地产龙头，在各地购地扩张的速度明显高于资金回流和融资现金流入的速度。换句话说，虽然年报反映出的这些行业龙头的收益表现可圈可点，但其资金缺口和公司的资产负债水平却因政策压力下的企业扩张而加剧。联想到去年至今，这几家企业一方面千方百计地扩大融资渠道和规模，另一方面不惜成本地并购扩张的态势，各家年报指标上的巨大反差便不难理解了。

　　行业龙头的日子不好过，地方诸侯的处境却大相径庭。像陆家嘴、金融街（000402.SZ）、南京高科（600064.SH）等有工业园背景的房企，由于其向外扩张压力并不强烈，且资产组成中多包含租赁收入稳定的持有型物业，因此其现金流状况往往较好。而像北京城建、天房发展（600322.SH）这样的区域型开发房企，也出现了不同程度的资金缺口，但情况往往并不严重，因此其“经营性现金流”指标多为持平。

　　政策调控和信贷紧缩的“一刀切”特点，最终影响到房企的投资速度和融资结构。进而，也通过年报数据如实地反映出企业发展的“健康”情况。公司年报这份“体检报告”，值得每一个关注行业发展的人去认真解读。