大摩相中深国商

　　新年以来，深国商（000056.SZ）股价一改颓势并凌厉上攻，1月份涨幅达到92.33％。公司于1月24日和1月25日两次发布股票交易异常波动的提示公告，称“公司董事会确认，公司目前没有任何应予以披露而未披露的事项或信息”。

　　从盘口观察，主力资金介入迹象明显。深圳一位私募基金人士分析，主力资金看中的主要是公司去年底封顶的“晶岛国际购物广场”，据说该项目可以为公司带来十几个亿的收益。

　　一个商业地产项目果真能为公司带来如此惊人的收益吗？2月1日，该公司一位内部人士称，“该项目还没有正式投入运营，具体盈利还算不出来。”

　　公司为了这个项目已经倾其所有，但是，该项目要到今年10月才能正式投入运营，公司靠什么来度过艰难的2007年呢？

　　“公司做了两手准备，一方面与相关银行谈贷款，另一方面着手引进战略投资者，目前，已经有包括大摩在内的多家国外机构表示了好感。”该内部人士透露。

　　两难抉择

　　“公司为建设这个项目投入了大量人力、物力。”该内部人士称。据公司公告称，该项目的总投入达到7亿元。

　　但是，公司的处境早已捉襟见肘。2003年、2004年和2005年，公司的经营现金净额分别为2406万元、5900万元和5708万元。7亿元投入不啻于天文数字。

　　“公司除了自己投入一部分资金，其余大部分资金采取的是工程方代垫的方式，在项目投入运营之后分期归还工程款。”该内部人士称。

　　但是，据记者了解，目前，该项目只是完成了建筑主体的封顶，内部装修等尚未进行。

　　“公司现在也在想办法解决资金问题，目前有两个办法，一是向银行借款，二是引进战略投资者。”该人士称，“这样大额的资金，分行无法决定，因此，公司还要向总行提出申请。但是，如果贷款的话，考虑到利息费用等因素，公司无法保证今年一定能够盈利。同时，公司也在引进战略投资者，目前，包括大摩在内的多个国外机构已经对公司的项目表示过好感。”

　　截至2006年9月30日，深国商的负债总额达到4.43亿元，资产负债率为70％，显然，贷款难以满足巨大的资金需求，引进战略投资者不失为一种合适的选择。

　　但是，问题又出来了。深国商的总股本只有2.2亿股，大股东的持股比例也仅为13.28％。如果引进战略投资者，就有可能出现大股东失去控制权的局面。

　　“公司在考虑把份额拆细，引进多家战略投资者。”该人士称。

　　痛苦转型

　　上个世纪80年代被称为“国门第一商”的深国商，经历了20余年的风风雨雨之后，却在最近几年每况愈下。

　　“公司自成立以来，就一直以零售为主业，但是，近几年，深圳零售业竞争异常激烈，公司的经营一直没有太大起色。”上述内部人士表示。

　　为此，公司开始谋求战略转型。2004年，公司决定大举进军商业地产领域，并决定开发“晶岛国际购物广场”。但是，转型之路并不顺利。按照公司最初的计划，该项目将于2005年完成，并于2006年中期投入使用。但是，据记者了解，该项目预计于2007年10月正式投入运营，比当初的设想整整延迟了一年。

　　“该项目正好在深圳会展中心的对面，所以，每逢深圳市有大的会展，就得停止施工，以致耽误了工期。”该人士称。

　　价值几何

　　“该项目还没有正式投入运营，具体盈利还算不出来。”上述内部人士称。

　　据了解，深国商将该项目定位为集购物、娱乐、美食、休闲、旅游于一体的中高档商场及主题专卖店，并对外出租。

　　但是，据深圳当地人士介绍，该项目所在地位于深圳的CBD中心区，该地区已经有COCOPARK、怡景中心城、天虹等大型商业项目或知名百货，未来竞争将会异常激烈。

　　不过，上述内部人士认为，该项目具有很多“先天优势”——位于深圳会展中心的对面，仅一条马路之隔；在地铁1号和4号线的交界处，为典型的地铁上盖物业。

　　“预计项目投入运营的第一年租金收入为1.2亿-1.8亿元，随着项目运行逐渐成熟，收入还会出现一定上涨。”该人士也强调，这个数字只是收入，不是利润。

　　如果按照公司以往的会计政策——扣除预计残值10％后固定资产按30年折旧计算，7亿元的投资每年的摊销额为2100万元。据此计算，该项目每年的利润大致在9000万元-1.5亿元之间。

　　对于最近被股市热炒的公允估值概念，上述内部人士表示，公司不会对该项目采取公允价值计量方法。如果采取该计量方式，增值部分将计入资本公积，但是，一旦该项目今后的估值减少，减值部分则将计入当期损益。“这会带来公司经营的波动。”该人士称。

　　近日，深圳国土资源和房产管理局网站挂出通知，要求各房地产公司于2007年4月1日前，对本公司自1994年11月1日以后竣工的所有开发建设项目名称及应缴交的房屋公用设施专用基金进行自查。

　　对此，上述内部人士表示，由于公司已经对此做过计提，所以，深圳国土资源和房产管理局的自查通知不会对公司业绩造成太大影响。