两桥一嘴重燃房地产股激情

　　人民币升值预期下的估值优势再度显现

　　□武汉新兰德 余凯

　　作为春节前的最后一个交易周，本周一市场不负众望，两市大盘在个股普涨的背景下几乎是单边走高，其中沪指大涨76点再度回到了2800点整数关口的上方；深圳市场也不甘落后，深成指收盘涨升323点，涨幅超过了4％；盘中个股表现十分活跃，而前期受到政策面打压集体跳水的房地产个股全面反弹，其中一线龙头品种走势尤其强劲，泛海建设、金融街、保利地产、金地集团等位居涨幅前列，值得关注的是，作为昔日地产股的龙头——“两桥一嘴”出现了联动飙升，外高桥大幅突破，轻松收升涨停，带动陆家嘴、浦东金桥大幅走高。

　　调控难掩优质地产股价值

　　尽管从2004年中央政府就已经开始进行宏观调控，但经济运行过程中投资增长过快、货币信贷投放过多、外贸顺差过大等矛盾并没有得到根本性改善，央行已经通过连续加息、上调存款准备金率和加大公开市场操作力度等多种手段，收回过多流动性。而对于房地产行业，调控措施也是此起彼伏，从“国六条”开始到“九部委15条”再到地方政府细则出台，每一项措施的出台无不是剑指房地产，尤其值得关注的是，2007年1月16日，国家税务总局颁布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求从2月1日起，对房地产项目按照30－60％的累进税率征收土地增值税。因为土地增值税的正式开征，将对房地产企业的利润造成重大影响。因此这次政策调控的力度可以说是空前的。受此重大利空打击，正在涨升途中的房地产股应声暴跌，基本上是“全军覆没”。

　　宏观调控对房地产而言可以说影响巨大，但并是一味的利空效应。实际上宏观调控对优质地产股而言可能是机会大于风险。一方面加息后贷款利率水平的提高，肯定会给房地产企业带来一定的经营压力，但部分优质房地产上市公司拥有较多的融资渠道完全是可以化解此压力，如泛海建设的定向增发，这样就会使上市公司的自有资本金要远远超过其他非上市房地产公司，信贷紧缩对他们的影响也会远远低于对其他非上市公司的影响。而行业整合过程对于优质房地产上市公司而言也意味着更多的机会。另一方面，土地增值税的征收直接增加了房地产公司的开发成本，由于房地产公司基本面各不相同，其影响的程度也会相差迥异。例如土地增值税的征收对物业出租为主的房地产公司并无直接影响，在被“错杀”的情况下，一些房地产股的内在价值也在显著增加，其价值发现的机会就值得重视，如外高桥、中国国贸等。

　　驱动因素依然在强化

　　由于我国经济实力的逐步提升，人民币升值是长期趋势。在此背景下，以人民币为计价单位的房产就不免会受到海外资本的高度关注，摩根士丹利、美林、新加坡凯德置地等外资机构已大举购入上海、北京等地不动产，这些都表明了外资看好中国房地产市场长期向好的趋势。因此房地产市场在未来几年可能还要维持一个稳定景气状态。可以预期的是，在房地产行业基本面保持稳定的情况下，人民币持续升值进程不结束，房地产股票的强势很难真正消退。与此同时，目前我国正处在城市化的快速发展期。大规模城市化带来城市人口的增加和城市建设的加速，这显然会带动对房地产的旺盛需求。

　　需要提醒的是，在全流通时代，上市公司价值面临在全流通视野下的重新估价，因而存在价值重估潜力的公司则将成为机构投资者的新宠。显然，新会计准则的实施有利于房地产股票估值的提升。由于相当部分上市公司曾经以较低的成本取得大量土地或房产，目前依然以成本计帐，而随着房地产价格的上涨，资产的实际价值已经大大提升。新准则提出采用公允价值计量，意味着2007年上市公司中投资性地产溢价将在账面充分体现。投资性地产数量庞大的公司，其资产数倍于账面的溢价，将会在2007年确认收益，巨额利润将在账面浮现。因此地产类上市公司将面临着价值重估的机会，其潜力巨大。

　　房地产投资三大主线

　　房地产行业在经历了激烈的泡沫争议与宏观调控后，走向理性时代的房地产行业面临的将是一个完全不同的竞争环境。一方面土地出让方式规范化及商业银行对房地产企业贷款资质审查从严，使中国房地产市场的进入壁垒明显提高，留强汰弱的竞争结果将使得行业集中度进一步提高。因此具备品牌和专业化优势的房地产龙头公司，具备持续发展的能力。如万科、金地集团、招商地产等。

　　另一方面，行业的整合、股权分置改革和全流通以后做大市值的渴望、央企的整体上市、市场融资功能恢复后民营企业资产注入等等，都使得一些母公司强大的地产公司面临资产注入的预期，其中的投资机会也是显而易见的，典型的如泛海建设、深南光等。

　　另外，国家对于增收土地增值税的一纸指令，让从事房地产开发的地产公司伤筋动骨，但对于从事房屋租赁业务的上市公司来说，影响甚微。由于酒店、厂房、商铺等租赁业务的租金较高，在上海、北京、深圳、广州经营此项租赁业务的上市公司受到资金的特别关照，前期走强的华天酒店、东方宾馆为我们打开了想象空间。近期，金融街发布业绩，去年三季度业绩表现平平，每股收益0．15元，年报公布主营业务暴增20．79亿元，业绩3个月增长了300％以上，可见在新会计准则下，大量投资性的房产将重新计入公司，业绩提升是必然的。浦东金桥开发的楼盘和地产项目主要用于租赁业务，近年来，已经成为公司主要的利润来源。因此，像浦东金桥这类租赁型房地产品种，亦值得高度关注。