房地产：短期调整难掩长期价值

　　在市场喧闹声中深沪股指终于结束了之前的单边涨升行情，遭受了本轮牛市行情以来的首次重创。一周来，上证指数急跌209.35点，跌幅7.26％，深证成指暴跌875.27点，跌幅10.64％，沪深300指数也重创214.92点，跌幅8.55％，整个市场笼罩在恐慌的气氛之中。而引领市场急挫的空头大军就是本轮行情的两大主流板块金融和房地产。其中房地产指数一周跌幅达14.39％，居各板块之首，龙头股万科、金融街和保利地产等均未能幸免惨烈下跌的局面，成为市场当之无愧的空头司令。对于房地产板块的急速调整，我们该如何看待？未来房地产行情的前景和房地产板块的投资机会又会发生怎样的变化呢？　　

　　密集的调控政策引发市场恐慌　　

　　从2004年以来，房地产行业一直就处于舆论的漩涡之中，2005年和2006年相继出台的“国八条”和“国六条”并未能实现平抑房价过快增长的政策目标，市场和政策博弈的结果使房地产行业成为众矢之的，加大政策执行力度和强化调控手段必然成为2007年房地产调控的主旋律。　　

　　新年刚至，一系列密集出台的紧缩政策就使刚刚进入2007年的房地产行业刮起了阵阵寒流，成为房地产板块集体坍塌的推手。主要原因有：房地产板块刚刚从国税总局开增土地增值税清算的惊噩中苏缓过来，1月26日深圳市国土资源局和房地产管理局发布《关于依法申报缴交房屋公用设施专用基金的通知》。根据通知，我们估算深圳市的房地产企业上缴的专项基金应在50－60亿元之间，对深圳市的房地产上市公司净利润的影响在1％－2％之间，实质影响较为有限，但市场预期这种政策有望很快在全国实行，加剧了对2007年房地产调控“从紧、从严”的预期。另外据媒体最新消息称，在北京市两会上北京市委书记刘淇表示，政府要在3年内建立1000万平方米经济适用房、1000万平方米限价房。这无疑表明政策调控房地产的强大寒流已从深圳、北京一南一北两大区域相继刮起，席卷而来的阵阵寒意引发了市场的恐慌也就不难理解了。　　

　　在消息面利空因素的连续冲击下，仅去年四季度涨幅就高达56.91％的房地产板块释放出来的巨大获利抛盘必然加剧了调整的力度，市场的急剧缩水导致了部分基金和投资者的调仓行为。　　

　　调控旨在平抑房价　　

　　我们认为，国家一系列调控政策的出台，是为了促进房地产行业健康稳定有序的发展，有效化解房地产行业发展中不断积聚的泡沫风险。而房地产行业作为国民经济支柱产业的行业地位不会改变，行业发展的主要运行环境也没有发生改变，人民币升值、货币流动性过剩、加快城市化进程以及新生代高峰期来临形成的刚性需求都为行业良好的发展前景提供了强大支持。通过金融、税收、土地等政策调整住房结构，落实普通商品住房、经济适用住房、廉租住房建设计划等一系列政策措施，这些调控的结果将会平抑过快增长的房价，结束房地产行业的暴利时代和促进房地产行业的并购整合大潮提前来临，房地产行业在调控政策引导下的长期发展前景依旧可以期待。　　

　　投资机会依然存在　　

　　短期而言，市场预期引发的恐慌导致房地产板块的调整趋势还会延续，心理预期大于调控政策对房地产上市公司的实质影响，长期的投资机会依然存在，过快过激的调整有利于挤压房地产板块的股价泡沫，为长期看好房地产板块的投资者提供了极佳的逢低介入机会。　　

　　从2006年4季度披露的基金资产行业配置情况看，房地产板块仍属基金的重仓板块之一，与3季度相比占基金净值的比例由5.55％提高到5.82％。尽管短期的急速下挫导致房地产板块市值大幅缩水，基金对房地产板块产生一定的分歧可能令部分基金减仓，但不会改变基金对房地产板块长期看好的整体格局。　　

　　从估值水平看，经过急跌后本周跌幅居前的五家主要房地产公司2006年、2007年的平均动态市盈率水平分别下降至21.72倍和15.20倍，远远低于市场平均水平30倍的市盈率，其投资价值重新凸现，我们不应因为过度的恐慌而盲目抛售。　　

　　房地产调控必将加速行业整合，有利于提高行业集中度和净化市场。目前国内房地产开发企业达5万家左右，国内最大的房地产上市公司所占的市场规模仅在2％左右。而香港市场前10大上市公司所占的行业规模就高达60％以上。行业整合和做强做大的空间十分巨大，为优势龙头企业提供了低成本快速扩张的良机，并将形成“强者恒强”的市场竞争格局。　　

　　在投资策略和机会把握上，我们认为，上市公司资产负债率远低于行业水平、具有规模品牌优势、资金运作能力强的龙头公司在行业整合大潮中获得历史性发展机遇，其投资机会尤为值得长期关注。