陆家嘴业务转型推动价值重估

　　作为国内为数不多的投资性地产公司之一，陆家嘴（600663）一直以来被混杂于开发型地产之列估值。而实际上，投资型地产与开发型地产在盈利模式等方面具有完全不同的特点。鉴于陆家嘴业务转型的顺利推进，我们改变原来以土地价值对公司进行估值的模式，转为按物业价值对公司进行估值。　　 　　

　　主营业务向租赁转型　　 　　

　　2005年，陆家嘴开始向租赁型公司转型。按照2006年报，目前公司在建项目有11个，总建面约47万平方米；策划建设项目8个，总建面逾70万平方米；计划2007年开工4个；存量规模目前已经增加到18 万平方米，正在进行装修整合，以期达到较好的收租能力。也就是说，2007年，公司的租赁物业存量及建设规模将达到百万平方米以上，成为A股市场拥有投资物业数量最多的地产公司，其转型进展非常迅速。　　 　　

　　我们认为，2007年开始，陆家嘴的战略转型将进入收获期。2007年公司有5个商业及办公项目竣工，竣工量14.7万平方米，可贡献的租金收入预计可达3亿元左右；2008年，公司的竣工量更高达25万平方米，年租金收入预计可达7亿元左右，从收入规模上一举成为国内最大的商务物业拥有商。　　 　　

　　租金还有上涨空间　　 　　

　　2007年2月，上海市政府召开会议，要求加快上海国际金融中心建设步伐，强调聚焦陆家嘴金融贸易区的发展战略，并成立“推进上海国际金融中心建设领导小组”，而陆家嘴金融贸易区是上海国际金融中心建设的主要载体。　　 　　

　　近年来，陆家嘴区域租金上涨虽快，连年呈两位数地上涨，但至今租金水平在上海市仍并不显优势，尤其是商业建筑租金远低于浦西。我们认为，陆家嘴公司的物业租赁价格还有上涨空间。　　 　　

　　与港股相比价值低估　　 　　

　　对于投资性地产的经营，香港市场相对成熟。我们选取新鸿基、恒隆等部分香港公司进行资产与市值的比较，结果发现，陆家嘴现有储备项目的数量、单位盈利能力均居于领先地位，但总市值却远低于香港公司，仅为可比公司的15-20％。　　 　　

　　以投资性物业的数量（含储备）为例，陆家嘴的物业总量约350万平方米，位居首位，其次是新鸿基，接近300万平方米，恒隆仅150 万平方米；在物业品质方面，香港诸公司多在全国各地分散持有各类物业，总体物业品质并不如我们想象的那么高。而陆家嘴集中持有国内最顶级的陆家嘴金融贸易区内的物业群，物业品质优异。从未来区域发展潜力看，陆家嘴租金的上涨空间无疑会更大些。　　 　　

　　在目前A股的估值水平普遍高于港股的情况下，陆家嘴价值却明显被低估。我们认为，按目前的背景，在Ａ股市场上市的陆家嘴，应该比港股享有更高的估值，而不是相反。