23亿定向增发 大股东继续增持招商地产

　　3月14日，招商地产复牌。公告称，招商地产拟以20.77元/股向公司第一大股东蛇口工业区定向发行11073万股，融资总额为23亿元。当日复牌即以28.75元涨停。

　　根据公告，整个资产包括深圳招商地产5％股权及其下属企业持有的股权及资产，位于深圳蛇口的新时代广场写字楼，位于蛇口半山的美伦公寓土地使用权，将建成为招商地产半溪谷项目的第三期，以及海月华庭和南京仙林项目。

　　“这也是大股东兑现股改承诺的一部分。”招商地产某高管表示。

　　地产项目陆续注入上市公司

　　“本次增发也是遵循大股东承诺自由拥有的商品房开发用途土地，优先出让给招商地产。”上述高管介绍，“上市公司收购大股东手中持有的深圳招商地产的5％股份，这样上市公司就全资持有深圳招商地产，因为深圳招商地产是利润贡献的主要来源之一；时代广场是目前招商局拥有的最大单体租赁物业，该物业的注入将增加公司租赁业务的利润。”

　　2006年招商地产总资产270亿元，净资产75亿元，主营业务收入74.4亿元，净利润10.05亿元。增发完成后，蛇口工业区直接和间接持有公司股份将由44.58％上升到52.99％，股本将由6.1882亿股上升到7.2926亿股。

　　大股东增持招商地产，给业界很好的预期。蛇口工业区是招商局全资子公司，招商局通过蛇口工业区间接控股招商地产。招商地产可瞩目之处除了其独特的“蛇口发展模式”，还有招商局蛇口工业区这个家底殷实的大股东。由于国家对地产开发土地资源实行“招拍挂”以及愈来愈紧的“收闸”政策，占有获取土地的优势就意味着更强的抗风险能力。林少斌也曾经对外强调，大股东承诺将所有的土地以合理价格注入公司开发这意味着公司在将来的地产开发中资金压力更小。

　　中投证券当日给出短期预期34元的估值。

　　在2005年8月招商地产股改后，大股东A、B股综合持股比例将下降7％左右，由原来的46.7％下降到39％。

　　“大股东不会让自己的股份比例低于45％。”招商地产一位高层曾表示。2005年8月10日，大股东已经开始增持。蛇口工业区及其控股公司达锋国际股份有限公司（简称达锋国际），联合启动了增持计划：12个月内，通过协议收购或者深交所交易系统的集合竞价，增持不超过5％的招商地产股票，投入资金不超过人民币2亿元。

　　自2005年8月11日至2006年10月12日整个增持期间，蛇口工业区及达锋国际共计增持招商地产A股0股，B股2946.15万股，占招商地产股本总额的4.76％，投入资金总额为港币31370.7万元。增持完成后大股东占招商地产总股本的44.58％。

　　很明显，此次增发，大股东通过资产注入再次增持。目前招商集团在蛇口拥有包括填海造地和工业迁移改造约200万平米土地使用权，这部分土地可能在合适的时候以向大股东定向增发的形式注入上市公司。此外大股东还拥有漳州开发区规划的25.6平方公里商业和住宅，前海湾约350万平米土地开发权。大股东的支持使公司房地产开发和经营的可持续发展更具有优势。

　　土地是房地产公司的最大竞争力。“到底有多少土地能够支持上市公司，我心里没有具体数据，但是总量超过900万平方米的土地储备会由大股东以合适的价格转让给上市公司。”那位高层表示。

　　“公司目前的竞争优势是大股东的支持，公司未来的成长同样离不开大股东的支持，因此大股东保持较高的控股水平客观上对公司未来的发展更为有利。”分析师余志勇说。

　　股权激励

　　而另一个令人关注的是招商地产的股权激励方案何时出台。

　　招商地产股改时的另一个承诺，就是股权激励方案。蛇口工业区表示将提议并积极促成管理层股权激励计划。据有关人士透露目前股权激励方案已经进入尾声。

　　增发利好发出后，市场对招商地产的估值进一步提高，随着股价攀升，股权激励方案是否会延后发布？

　　“业务发展是主要的，不存在因为增发而推迟股权激励方案的问题。”招商地产某高管表示。

　　有证券分析师认为，由于国资委关于股权激励的细则没有出台，阻碍了招商地产股权激励出台的进度。

　　招商地产投入资金55亿元，在2006年9城18个项目开工。2006年招商地产土地储备约为400万平方米，新增的土地约能开发建设130万平方米的物业，除了大股东支持外，招商在市场上也加速了土地储备，土地合同成交金额约40亿元。“我们通过招标、拍卖、挂牌和收购对方股份的方式以合适的价格拿地。”招商地产一位负责人表示。招商地产需要更多的融资。所以“他们也需要进一步融资，否则将会落后于金地、万科”。该分析师指出，“因为市场面情况良好，增发成为上市公司融资的一个热点，另一方面，国资委的细则何时出台没有定论，等待会延误发展的时机。”