天房发展：定向增发将带来什么

　　□本报记者 袁小可 　　

　　昨日，在天房发展的定向增发方案与2006年年报同时披露后，公司股票一开盘即封住涨停。 　　

　　下午三点半，天房发展公司董事长张勇率领公司高管团队便出现在了上海，向十数家机构投资者代表抛出“橄榄枝”。 　　

　　依照公司定向增发方案，天房发展拟定向增发不超出25125万股，募集资金总额约15亿元，其中，拟增资项目公司10亿元，专项用于滨海新区核心区汉沽河西老城3.22平方公里，3.5亿元用于滨海新区空港物流综合配套服务区10.7万平方米住宅项目。 　　

　　两个项目的发展前景如何，成为机构投资者关注的焦点。 　　

　　张勇表示，汉沽河西老城区项目占地约4830亩，公司将总体上坚持分期开发、滚动开发的原则，保证开发的连续性适度控制风险，项目计划总体开发周期4年，土地整理从北向南推进，预计项目总投资43.49亿元，计划开发周期4年，预计利润11.21亿元，总投资收益率25.76％。经过测算，土地整理后，600亩将用于建设环迁房，1400亩左右用于区域道路、配套基础设施、园林绿化等项目，2800亩土地将在整理后进行土地出让。“随着项目的开展，我们公司的产业结构也将在2007年发生较大调整，将从传统住宅开发公司，向城市综合开发房地产公司过渡，同时，公司的经营物业收入也在增长，公司的产业结构三大亮点即将呈现。”张勇同时介绍，空港物流综合配套区项目今年能进入开发阶段，也是公司比较成熟的项目，该项目建筑规模10.7万平方米，符合公司短期开发的规模需求，在此次定向增发后，公司净资产规模将翻一倍。 　　

　　在两个定向增发项目之外，2007年天房发展储备的10余个项目在建及销售，天房发展与天鸿宝业合资成立的子公司开发的天津湾，总开发面积超出100万平方米，将逐步进入销售期，天房发展与中粮集团旗下子公司合资控股子公司津茂置业有限公司开发的南门西B、C地块项目已经进入到前期准备阶段，这些房地产项目将构成公司2007年度及以后年度经营业绩的主要增长点。 　　

　　据了解，目前，天房发展拥有在建项目建筑面积约188.91平方米，未开工的储备项目45.9万平米建筑面积，“这些地块的成本都比较低，未来盈利空间相当大，而且，此次定向增发募集资金投资项目汉沽河西老城3.22平方公里综合开发展建设项目，将为我们未来几年发展奠定基础，并通过一级、二级的联动，为公司在汉沽区取得最优质的房地产开发项目创造条件。” 　　

　　■研究员观点 　　

　　方正证券研究员认为，汉沽河西老城区项目是天房发展与汉沽区政府进行合作的整个旧城改造项目，项目总规模较大，利于总体规划布局，利于形成规模效益，对于天房发展而言，在进行项目的土地整理工作的同时，还将有利于天房发展日后在该区域获得土地，进行二级开发，形成一二级市场联动，提高项目收益。空港物流综合配套区项目位于天津市东丽区外环线内，属于滨海新区空港物流综合配套区，临近成林道，周边有史克、LG、物流园区等产业为依托，这一区域将成为未来开发的重点区域，具有一定的升值潜力。通过评价分析，这个10.7万平米住宅项目，开发周期约3年，自有资金投资回报期为2年，开发总投入约为5.6亿元，依据对市场分析，这一项目将于2008年5月上市销售，那时，天津市处于奥运经济增长时期，这一区域正处于规划阶段，随着城市东扩和滨海开发政策的实施，影响力将日益扩大。