万科：自然选择的胜出者

　　自本轮牛市启动以来，深圳私募基金管理人谈及价值投资，言必称万科（000002.SZ）和招商银行（600036.SH）这两家深圳本地绩优股。过去一年里，万科股价上涨了218.36％，最高价19.41元。

　　事实上，虽然短期内地产行业的主要利润来源仍然是地价的上涨，但随着“游戏规则”趋紧，地产业的暴利时代将逐渐结束，而只有形成规模的龙头企业能够在“自然选择”中胜出。

　　1月12日万科发布业绩预增公告：预计去年净利润同比增长50％~65％。根据国都证券的测算，万科去年和今年可分别实现净利润21.1亿元和31.1亿元，每股收益0.53元和0.73元，今年净利润将继续增长50％左右。

　　万科原计划2014年实现千亿元销售收入。但国都证券从最近的公开信息分析，万科可能加速“加法战术”的推进步伐、进一步提前实现千亿之梦。市场开始对万科2010年实现千亿之梦充满乐观预期，果真如此，那么万科将可能在2010年实现净利润100亿元以上、每股收益2.25元以上（未考虑其间股本变化）。

　　人民币升值趋势增强了房地产股的估值溢价效应，同时，未来万科的龙头优势可能进一步提升其估值溢价。国都证券以2010年万科实现每股收益2.25元进行保守估计，届时万科的合理估值至少会在45~56元/股以上（对应20~25倍市盈率），因此万科的长期价值存在200％以上的上升空间。

　　对于万科这样的龙头企业而言，短期内主要面临的是加息压力。一季度存在小幅加息的可能性，可能对万科的投资信心形成一次考验。阶段性的调整压力过后，房价稳定因素将激发万科等优势企业的高成长并推动估值和股价持续攀升。因此，分析师认为，小幅加息带来的是阶段性调整压力，但仍长期看好。

　　万科给整个房地产业提供了一个较好的范例，但“游戏规则”的日趋严厉注定了企业盈利空间被压缩。即使是万科也必须在提高资金运作效率和缩短开发周期上进行长期努力。

　　尽管市场和估值发生了很大变化，但是中金等投行机构仍然看好房地产行业中的龙头企业。随着预售的规范、税收监管的加强和对存量土地的清查，众多有地没钱的中小房地产公司面临着卖地的抉择，中型房地产企业生存没有问题但发展速度受限，只有拥有大融资平台的大型房地产企业将明显受益于行业的整合，在土地储备并购中获得优势。