二季度投资谁是真正的王者

　　今年前两个月，房地产开发投资完成额1785.66亿元，比去年同期增长24.3％，增幅比去年同期增加4.7个百分点，比去年21.8％的增幅也增加了2.5个百分点。

　　2007年2月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.3％，涨幅比上月低0.3个百分点，环比上涨0.6％，涨幅与上月持平。

　　今年一季度颁布政策分析土地增值税的清算减少房地产企业的盈利；加息对房地产业影响不大；物权法的颁布能够促使行业健康发展。

　　二季度房地产行业投资策略未来较长时间内行业调控仍将持续和深入，两会之后将可能面临政策的密集出台期，我们建议规避除行业领先企业的住宅开发类公司。

　　住宅市场的调控给予了拥有稳定现金流和巨大升值前景的商业地产企业的投资机会。

　　行业里我们重点推荐金融街（000402.sz）、万科A（000002.sz）和保利地产（600048.sh）。

　　房地产行业依旧快速发展，房价继续上涨固定资产投资及房地产投资今年前两个月，全社会完成固定资产投资6535.01亿元，比去年同期增长23.4％，增速比去年下降3.2个百分点，比去年24％的增速也有所下降，国家调控初现成效。当前投资快速增长与我国正处于加快推进工业化、城镇化的发展阶段有关，同时也与体制机制上的问题和经济增长模式没有根本转变有关。增速较快且平稳的固定资产投资对促进国民经济平稳运行发挥了重要作用，为了保证和促进经济平稳较快发展，适度的投资规模与合理的投资结构是必须的，预计未来几年固定资产投资年增长率将保持在20％左右。

　　房地产开发投资情况今年前两个月，房地产开发投资完成额1785.66亿元，比去年同期增长24.3％，增幅比去年同期增加4.7个百分点，比去年21.8％的增幅也增加了2.5个百分点。在房地产开发投资中，住宅开发投资实际完成1277.43亿元，比去年同期增长29.9％，其中经济适用房开发投资实际完成43.75亿元，比去年同期增长57.4％。商品住宅投资仍是推动房地产开发投资持续增长的主要原因，可喜的是住宅中的经济适用房的投资增长率达到57.4％，国家对于行业的结构调整效果已经展现。

　　房价走势2007年2月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.3％，涨幅比上月低0.3个百分点，环比上涨0.6％，涨幅与上月持平。其中新建商品住房销售价格同比上涨5.9％，涨幅比上月低0.2个百分点；环比上涨0.6％，涨幅比上月低0.1个百分点。与去年同月比，经济适用房销售价格上涨2.6％，涨幅比上月高0.9个百分点；普通商品住房销售价格上涨6.1％，涨幅比上月低0.2个百分点；高档商品住房销售价格上涨6.7％，涨幅比上月低0.1个百分点。

　　与上月比，经济适用房销售价格上涨0.2％，涨幅比上月高0.2个百分点；普通商品住房销售价格上涨0.7％，涨幅与上月持平；高档商品住房销售价格上涨0.3％，涨幅比上月低0.5个百分点。分地区看，与去年同月比，涨幅较大的主要城市包括：深圳9.9％，北京9.7％，广州9.6％和福州9.1％等。与上月比，涨幅超过1％的城市有19个，涨幅较大的主要城市包括：岳阳3.4％，兰州2.8％，沈阳2.5％，南宁2.3％和长沙2％等；牡丹江、包头等6个城市略有下降。

　　未来行业发展趋势目前我国房地产业方兴未艾，市场潜力还很大，未来行业的发展将呈现以下几个趋势：

　　1、无论长期还是短期，住宅开发的诱惑力最大，也最具备投资价值；2、未来行业竞争将加剧，这导致房地产开发企业向规模化、集团化方向发展，国内资本市场的逐步成熟将加快这一步伐；3、随着市场供给的增加、消费者需求的多样化，产品的差异化和品牌化将越来越明显，品牌将是企业核心竞争力和综合素质的表现。

　　行业未来的发展有着坚实的需求支撑随着我国市场经济的不断成熟，房地产行业的地位越来越重要，2003年国务院发布的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》明确了发展我国房地产业的指导思想：充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义；促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源，扩大社会就业的有效途径。实现房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。

　　人均GDP水平预示行业将快速发展房地产业是经济发展的先导性、基础性产业，其发展与经济的发展相适应相协调，并受宏观经济的制约。改革开发以来，我国保持着世界领先的经济增长率，综合国力日益增强，人民收入水平和生活水平逐渐提升，社会消费能力持续增长。根据世界银行研究报告，人均GDP水平与房地产业发展有着密切联系：一国住宅产业在人均GDP达到300美元时开始起步，达到1300美元时进入快速增长期；达到1500美元时至增速的峰值；达到4000美元时进入平稳增长期；达到8000美元时进入衰退期。

　　2005年我国人均GDP达到1703美元，还处于房地产行业快速发展的时期。假定GDP每年增长率为10％，人口自然增长率为0.6％（自2001年以来我国人口增长率分别为0.695％、0.645％、0.601％和0.587％），那么需要9.56年时间达到人均GDP4000美元的水平，需要17.32年时间达到8000美元水平；如GDP年增长率为十五期间的平均增速7.4％，那么需要13.06年达到4000美元的水平，23.65年达到8000美元的水平，这意味着我国房地产市场还有一段相当长的快速发展时期。

　　人均收入持续增长保证住房购买力随着我国GDP二十多年的持续增长，人均收入也保持着稳定的增长，同时居民的消费支出结构也出现变化，恩格尔系数呈现逐年下降趋势，预计到2010年我国城乡恩格尔系数有望分别下降到30％和40％，初步进入富裕状态（恩格尔系数区间为20％--40％）。随着恩格尔系数的下降，消费支出中的住房消费将逐年增加，2006年个人住房贷款余额为1.99万亿元，比上年增长7.23％，这保证了市场中需求放的购买力，为房地产市场的发展提供了需求保障。

　　收入的增长带来了储蓄存款余额的快速增长，2005年城乡居民人民币储蓄存款余额为14万亿元，同比增长18％。储蓄存款余额的快速增长给住房消费提供了资金保证。

　　城市化及消费升级带来旺盛需求目前我国城市化水平约为42％，预计到2010年，中国将有47％的人口居住在城镇中，中国将正式买入城镇化国家，到2020年这一数字将增长到56％，快速增长过程还将持续30年左右。城市化水平从42％提升到50％意味着城市新增人口6500万人，新增住房需求约17亿平方米（按2005年全国城镇人均住宅建筑面积为26.11平方米计算），每年4.24亿平方米的平均增量，而2006年我国全国住宅竣工总量仅为4.32亿平方米，每年竣工总量仅能满足每年新增住房需求。

　　随着收入的增长，人民对于居住条件要求越来越高，在面积、品质、环境等方面对商品房提出较高要求，三世同堂、四世同堂的情况将越来越少，这意味着同等家庭规模条件下，这种情况要求更多的居住面积。2005年全国城镇人均住宅建筑面积为26.11平方米，比上年提高1.14平方米，这种趋势还将持续下去。如每年提升1平方米，则每年需要新增近5.5亿平方米。